Meetinstruktie - Blog

NVM-meetinstructie. De verkopers van een woning hebben een NVM-makelaar ingeschakeld om hun woning te verkopen. Deze makelaar schakelt een derde in om de woning in te meten. Deze derde maakt voor de meting gebruik van de NVM-meetinstructie. Het rapport vermeldt een woonoppervlak van 247 m² . Deze woonoppervlakte wordt ook in de verkoopbrochure en op Funda vermeld. Na wat onderhandelen is een koper bereid om de woning te kopen. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald: “Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.”

Woonoppervlak veel kleiner. Ongeveer twee jaar later wordt de woning wegens onderhoudswerkzaamheden opnieuw opgemeten. De woonoppervlakte bedraagt volgens die meting 224,1 m² . De koper stelt de verkoopmakelaar aansprakelijk voor de schade. De makelaar voert als verweer aan dat de waarde van de woning niet veel lager is, omdat de woning niet gekocht is zuiver op het aantal vierkante meters, maar om het feit dat het een prachtige, totaal gerenoveerde woning is, die op een geliefde locatie ligt. De koper stelt dat hij bij een juiste voorstelling van zaken nooit akkoord was gegaan met de huidige koopprijs, omdat zo veel minder geleverde vierkante meters een lagere koopprijs rechtvaardigen.

Zorgplicht makelaar. Het verweer van de verkoopmakelaar dat de koopovereenkomst de gebruikelijke onder- en bovenmaatclausule bevat, faalt, omdat de makelaar een eigen zorgplicht heeft. Daardoor kan hij geen beroep op dit beding, dat verkopers bescherming biedt, doen. De verkoopmakelaar moet ervoor instaan dat de informatie die hij aan aspirant-kopers verstrekt juist is, ook als hij deze informatie van derden heeft verkregen. De door de derde gemaakte meetfout moet daarom volgens Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2020:1933) aan de verkoopmakelaar worden toegerekend.

Schade € 10.000. De rechter acht aannemelijk dat als het werkelijke aantal vierkante meters woonoppervlak aan de koper bekend zou zijn geweest, dit invloed zou hebben gehad op de koopprijs. Tot welke prijsvermindering dit zou hebben geleid, is niet meer met nauwkeurigheid vast te stellen. De rechtbank schat daarom de schade op € 10.000.